LTV

LTV hovorí, akú časť hodnoty nehnuteľnosti kryje úver. Ak si na byt za 200 000 € požičiate 160 000 €, vaše LTV je 80 %: zvyšných 20 % platíte z vlastného.

Je to jedno z mála čísel, ktoré ovplyvňuje aj to, či úver dostanete, aj to, za akú cenu.

Vzorec

$$LTV = \frac{U}{H} \times 100$$

• $U$: výška úveru
• $H$: hodnota nehnuteľnosti stanovená znaleckým posudkom alebo interným ocenením banky

Pozor na menovateľ: rozhoduje hodnota podľa banky, nie kúpna cena. Ak znalec ocení byt nižšie, než za koľko ho kupujete, LTV vyjde vyššie a chýbajúci rozdiel doplácate vy.

Príklad z praxe

Kupujete byt za 220 000 €. Znalec ho ocení na 210 000 €.

Máte našetrených 40 000 €, takže žiadate úver 180 000 €.

LTV sa počíta z ocenenia, nie z ceny:

$$LTV = \frac{180\,000}{210\,000} \times 100 = 85{,}7\ \%$$

Keby ste rátali s kúpnou cenou, vyšlo by 81,8 % a mohli by ste sa mylne domnievať, že spadnete do lacnejšieho pásma.

Prečo na LTV záleží

Cena úveru. Banky odstupňujú sadzbu podľa LTV. Prechod z 90 % pod 80 % býva jeden z najúčinnejších spôsobov, ako si znížiť úrok: často viac než vyjednávanie.

Dostupnosť úveru. Na Slovensku hornú hranicu LTV reguluje Národná banka Slovenska, takže banka vám nepožičia celú hodnotu nehnuteľnosti ani keby chcela. Vlastné zdroje sú preto podmienkou, nie výhodou.

Riziko pre vás. Vysoké LTV znamená malý vlastný podiel. Ak ceny nehnuteľností klesnú, môžete sa ocitnúť v situácii, keď dlh prevyšuje hodnotu bytu: predať ho a splatiť úver potom nestačí.

Ako LTV znížiť

Vyššia vlastná vklad je zjavná cesta, ale nie jediná. LTV klesá aj samotným splácaním: istina sa znižuje, zatiaľ čo hodnota nehnuteľnosti spravidla nie. Po niekoľkých rokoch sa preto oplatí požiadať o prehodnotenie: nižšie LTV môže znamenať nižšiu sadzbu pri ďalšej fixácii.

Druhou možnosťou je založiť aj ďalšiu nehnuteľnosť, čím sa zvýši menovateľ. Zvyšuje to však to, o čo môžete prísť.

Ako sa mení pomer úveru a hodnoty počas splácania, ukáže amortizačná tabuľka v hypotekárnej kalkulačke.